一、招選資產(chǎn)位置描述
該資產(chǎn)位于長沙市岳麓區(qū)玉蘭路與游園路交界處，共五層，建筑面積(即招選面積)為22190.37㎡，其中一層為4959.58㎡，二層為3935.24㎡，三層為4468.09㎡，四層為4389.51㎡，五層為4437.95㎡。
二、資產(chǎn)價(jià)值描述
長沙西中心項(xiàng)目位于長沙市岳麓區(qū)玉蘭路與游園路交界處，項(xiàng)目交通便利，與湘江新區(qū)綜合交通樞紐及地鐵2號(hào)線無縫對(duì)接由“綜合交通樞紐+5A甲級(jí)精裝寫字樓+國際樞紐MALL”三部分構(gòu)成，其中交通板塊面積14.5萬方，寫字樓8.6萬方，商業(yè)可出租面積6.48萬方(西中心T3裙樓隸屬于商業(yè)板塊，其1至5層建筑面22190.37㎡)。
三、資產(chǎn)區(qū)位示意圖及現(xiàn)狀圖
四、資產(chǎn)權(quán)屬
資產(chǎn)業(yè)主方為長沙綜合交通樞紐建設(shè)投資有限公司(以下簡稱：樞紐公司或業(yè)主方)，招選方及運(yùn)營管理方為長沙城發(fā)商業(yè)管理有限公司(以下簡稱：商管公司或招選人)，物業(yè)管理方為泓盈城市運(yùn)營服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱：泓盈運(yùn)服公司)。
五、商務(wù)條件
1.保底經(jīng)營收入底價(jià)22.00元/㎡/月(含稅)，低于此價(jià)，報(bào)價(jià)無效，取消競(jìng)價(jià)資格，競(jìng)價(jià)人需在保底經(jīng)營收入底價(jià)22.00元/㎡/月的基礎(chǔ)上，以每0.50元/㎡/月為單位上浮報(bào)價(jià)。《物業(yè)經(jīng)營合同》中將在此報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上以年經(jīng)營收入及月經(jīng)營收入的形式體現(xiàn)，經(jīng)營期限十五年年保底經(jīng)營收入表見招選文件(如競(jìng)價(jià)人上浮報(bào)價(jià)，則對(duì)應(yīng)《物業(yè)經(jīng)營合同》年保底經(jīng)營收入按年保底經(jīng)營收入表計(jì)算規(guī)則同步上浮)，經(jīng)營收入包括向商戶收取的租賃收入(包含租金及運(yùn)營管理費(fèi))、向租戶收取的違約金、滯納金、多經(jīng)收入(含公共通道、中庭、廣告位、外廣場(chǎng)資源位等產(chǎn)生的多經(jīng)收入)，不含水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。
2.分成經(jīng)營收入：合作方根據(jù)《物業(yè)經(jīng)營合同》年度權(quán)責(zé)經(jīng)營收入(以實(shí)際到賬金額為準(zhǔn))扣除年度保底經(jīng)營收入之后的余額(超出保底經(jīng)營收入部分需扣除增值稅及房產(chǎn)稅后按分成比例支付給合作方)按照相應(yīng)分成比例(前三個(gè)經(jīng)營年度合作方分成比例為90%)享有分成經(jīng)營收入;按第一經(jīng)營年度出租率50%，第二經(jīng)營年度出租率75%，第三經(jīng)營年度出租率87.5%，第四經(jīng)營年度至第十二經(jīng)營年度出租率95%，第十三經(jīng)營年度至第十五經(jīng)營年度出租率96%計(jì)算業(yè)主方的保底經(jīng)營收入，第四經(jīng)營年度、第七經(jīng)營年度、第十經(jīng)營年度、第十三經(jīng)營年度可根據(jù)市場(chǎng)行情及項(xiàng)目招商運(yùn)營情況，重新協(xié)商測(cè)算保底經(jīng)營收入及分成經(jīng)營收入的分成比例，具體詳見招選文件中《物業(yè)經(jīng)營合同》約定。
3.經(jīng)營期限：十五年(自項(xiàng)目開業(yè)之日起計(jì)算，不包含裝修期)。
4.合同履約保證金：30萬元(大寫：人民幣叁拾萬元整)。
5.裝修期及費(fèi)用承擔(dān)：裝修期現(xiàn)存商戶及新進(jìn)商戶的租賃收入由業(yè)主方收取，物業(yè)費(fèi)由泓盈運(yùn)服公司收取。項(xiàng)目裝修期不超過8個(gè)月(不包含在十五年經(jīng)營期限內(nèi)，自正式交付場(chǎng)地之日起開始計(jì)算)，此階段不計(jì)算招選引進(jìn)的合作方保底經(jīng)營收入，待合作方開業(yè)后計(jì)算保底經(jīng)營收入，裝修期基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)及空調(diào)能耗費(fèi)由泓盈運(yùn)服公司承擔(dān)，場(chǎng)內(nèi)公區(qū)水電能耗費(fèi)及涉及主體結(jié)構(gòu)的維修由業(yè)主方承擔(dān)，場(chǎng)內(nèi)保安保潔及零星維修由合作方承擔(dān)。項(xiàng)目需在裝修期內(nèi)開業(yè)，否則裝修期滿的次日即為項(xiàng)目的開業(yè)日，合作方裝修期內(nèi)提早開業(yè)的，則簽訂開業(yè)確認(rèn)書，按開業(yè)確認(rèn)書上的開業(yè)日開始計(jì)算保底經(jīng)營收入。
6.經(jīng)營收入結(jié)算方式：按“月結(jié)季補(bǔ)”的方式，首月業(yè)主方按當(dāng)月實(shí)際完成權(quán)責(zé)經(jīng)營收入(以實(shí)際到賬金額為準(zhǔn))扣除當(dāng)月保底經(jīng)營收入以及超額部分所對(duì)應(yīng)稅費(fèi)后的余額，按照相應(yīng)年度分成比例，按月支付給合作方，后續(xù)每月按月累計(jì)進(jìn)行結(jié)算。如果截止當(dāng)月累計(jì)實(shí)際完成權(quán)責(zé)經(jīng)營收入低于截止當(dāng)月累計(jì)保底經(jīng)營收入，則當(dāng)月業(yè)主方無須分成，且截止當(dāng)月實(shí)際完成權(quán)責(zé)收入與保底經(jīng)營收入之間的差額，在后續(xù)月份中應(yīng)支付合作方的分成經(jīng)營收入中扣除，到季度末尚未全部扣回，則在下季度首月20日前由合作方將差額部分支付給業(yè)主方補(bǔ)足?；A(chǔ)物業(yè)費(fèi)及空調(diào)能耗費(fèi)由合作方支付給泓盈運(yùn)服公司，場(chǎng)內(nèi)物業(yè)(含保安保潔、公區(qū)水電費(fèi)、能耗費(fèi)、設(shè)施設(shè)備維保等)由合作方自行負(fù)責(zé)承擔(dān)。
例如：某一期間從A租戶實(shí)際收到租金為a，其中屬于當(dāng)期預(yù)收以后期間的租金為b，以前期間已經(jīng)預(yù)收、但歸屬于當(dāng)期權(quán)責(zé)收入的金額為c,則因該租戶產(chǎn)生的當(dāng)期權(quán)責(zé)收入=a-b+c;截止當(dāng)期項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營收入=截止當(dāng)期項(xiàng)目所有租戶產(chǎn)生的權(quán)責(zé)收入之和(假定其為x),截止當(dāng)期保底經(jīng)營收入為y，當(dāng)年合作方享有的分成比例為z。
情形1：x
情形2：x>y,以前月份累計(jì)支付給合作方的分成經(jīng)營收入為r，則業(yè)主方支付給合作方的費(fèi)用=((x-y)/1.056)*0.88*z-r。
7.特殊商務(wù)條件：
(1)合同簽約方式：樞紐公司、商管公司與合作方簽訂三方物業(yè)經(jīng)營合同，泓盈運(yùn)服公司與合作方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同(泓盈運(yùn)服公司按12元/平方米/月收取基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)及空調(diào)能耗費(fèi)，收費(fèi)面積按合作方與承租戶簽訂的四方租賃合同中約定的出租面積核算)，合作方、承租戶、業(yè)主單位、商管公司簽訂四方租賃協(xié)議(四方租賃協(xié)議采用商管公司審定的模板)，合作方與承租戶簽訂專區(qū)物業(yè)合同;
(2)資金入賬方式：項(xiàng)目開業(yè)后，項(xiàng)目經(jīng)營收入由業(yè)主方收取(由承租戶依據(jù)四方租賃合同支付至業(yè)主方指定賬戶);物業(yè)費(fèi)由合作方收取，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能高于26元/㎡/月(此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為泓盈運(yùn)服公司測(cè)算的物業(yè)費(fèi)成本)，合作方與承租戶所簽物業(yè)合同需到泓盈運(yùn)服公司備案，水電費(fèi)由合作方預(yù)交給泓盈運(yùn)服公司，承租戶水電費(fèi)由合作方收取。項(xiàng)目裝修期內(nèi)，承租戶租賃費(fèi)用交至業(yè)主方，物業(yè)費(fèi)交至泓盈運(yùn)服公司，項(xiàng)目開業(yè)后，合作方須按照12元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)向泓盈運(yùn)服公司繳納基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)及空調(diào)能耗費(fèi)，計(jì)算公式為：出租面積*12元/㎡/月，出租面積取實(shí)際出租面積與考核出租面積的較高者，實(shí)際出租面積=(月初出租面積+月末出租面積)/2，考核出租面積=項(xiàng)目總建筑面積*當(dāng)年度考核出租率，如合作方未及時(shí)足額支付基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)及空調(diào)能耗費(fèi)給泓盈運(yùn)服公司，業(yè)主方有權(quán)暫停支付分成經(jīng)營收入給合作方。開業(yè)后，除合作方承擔(dān)的基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)及空調(diào)能耗費(fèi)外，剩余基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)及空調(diào)能耗費(fèi)由業(yè)主方和泓盈運(yùn)服公司、商管公司三方來協(xié)商承擔(dān);
(3)裝修說明：合作方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體前期裝修改造、日常招商運(yùn)營及營銷推廣成本(裝修改造項(xiàng)目及相關(guān)裝修合同需至商管公司備案);商管公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常運(yùn)營監(jiān)管(包括安排營運(yùn)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)監(jiān)管、合同簽訂及監(jiān)管、費(fèi)用核算、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)管控等);
(4)經(jīng)營收入調(diào)整機(jī)制：設(shè)置保底經(jīng)營收入及分成經(jīng)營收入的分成比例調(diào)整機(jī)制，在物業(yè)經(jīng)營合同中約定每三個(gè)經(jīng)營年度針對(duì)保底經(jīng)營收入及分成經(jīng)營收入的分成比例可以根據(jù)市場(chǎng)行情協(xié)商進(jìn)行上下浮動(dòng)(上下浮動(dòng)比例參照合作方評(píng)估報(bào)告或周邊市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，評(píng)估單位和評(píng)估結(jié)果需由雙方確認(rèn))，若不能協(xié)商一致，則保底經(jīng)營收入及分成經(jīng)營收入的分成比例按《物業(yè)經(jīng)營合同》第五條第1款第(1)項(xiàng)所列分配表中的約定繼續(xù)執(zhí)行;
(5)考核機(jī)制：商管公司負(fù)責(zé)考核合作方保底經(jīng)營收入指標(biāo)(第一經(jīng)營年度保底經(jīng)營收入指標(biāo)按出租率50%指標(biāo)核算，第二經(jīng)營年度保底經(jīng)營收入按出租率75%核算，第三經(jīng)營年度按出租率87.5%核算，第四經(jīng)營年度至第十二經(jīng)營年度按95%核算，第十三經(jīng)營年度至第十五經(jīng)營年度按96%核算)，項(xiàng)目保底經(jīng)營收入低于考核指標(biāo)，按考核指標(biāo)結(jié)算保底經(jīng)營收入;
(6)退出機(jī)制：業(yè)主方在下列情形之一享有單方解除三方物業(yè)經(jīng)營合同的權(quán)利，且合作方裝修遵循來裝去丟原則，不得向業(yè)主方主張任何形式的賠償或補(bǔ)償，合作方繳納的履約保證金不予退還：一是合作方未及時(shí)或未足額向業(yè)主方補(bǔ)足應(yīng)得保底經(jīng)營收入達(dá)四次及以上;二是合作方逾期超過30日未補(bǔ)足業(yè)主方應(yīng)得保底經(jīng)營收入的;三是合作方與承租戶簽訂陰陽合同/虛假合同的;四是合作方存在設(shè)置賬外賬等不良經(jīng)營行為，且合作方拒不改正或拒不提供真實(shí)有效經(jīng)營數(shù)據(jù)的;五是合作方存在擅自提前終止履約的行為;六是合作方未按本協(xié)議約定補(bǔ)足履約保證金超過4次或逾期未補(bǔ)繳超過30日的;七是合作方與承租方所簽《物業(yè)服務(wù)合同》約定的綜合物業(yè)費(fèi)(含基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)、空調(diào)能耗費(fèi)、場(chǎng)內(nèi)公區(qū)水電能耗、設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)及保安、保潔人員費(fèi)等)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超過26元/㎡/月的;或另立名目向租戶收取其他費(fèi)用的情形;
(7)配套政策：合作方擁有T3棟一至五層外立面廣告及前坪廣場(chǎng)活動(dòng)免費(fèi)使用權(quán)，外立面廣告位由合作方負(fù)責(zé)維修維護(hù)，另T3棟一至五層消費(fèi)者憑消費(fèi)小票可享受3小時(shí)免費(fèi)停車;
(8)開業(yè)前，該資產(chǎn)現(xiàn)有共計(jì)17家商戶，已出租面積為8550.81平方米，可能存在合同到期退租或合同期內(nèi)要求調(diào)整租金等商務(wù)條件等情況，目前現(xiàn)有的承租戶交納的租金由業(yè)主方收取，物業(yè)費(fèi)由泓盈運(yùn)服公司收取，年度租金和物業(yè)費(fèi)共計(jì)約715萬元(所有商戶收入按自然年計(jì)算，不考慮退租、降租及解約情形);開業(yè)后合作方作為一方主體加入現(xiàn)存商戶的三方租賃合同履約(即轉(zhuǎn)為四方租賃合同);開業(yè)后，四方租賃合同租賃收入可計(jì)入保底經(jīng)營收入與分成經(jīng)營收入，合作方需無條件配合承接辦理該事項(xiàng)，現(xiàn)存商戶具體情況見招選文件;
(9)開業(yè)后，招選人對(duì)合作方的招商運(yùn)營工作進(jìn)行監(jiān)督考核，尊重合作方的管理能力和經(jīng)營能力，合作方可自主決策招商運(yùn)營;
(10)合作方收取商戶電費(fèi)不超過1.2元/度，水費(fèi)不超過6.8元/噸(如國家水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有超過1.2元/度，6.8元/噸，合作方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可相應(yīng)調(diào)整)。
注：上述第2-7小項(xiàng)為固定商務(wù)條件，競(jìng)價(jià)人僅對(duì)第1小項(xiàng)保底經(jīng)營收入底價(jià)進(jìn)行報(bào)價(jià)。
六、招選簡章
1.招選對(duì)象：符合業(yè)態(tài)要求，有先進(jìn)經(jīng)營理念，良好經(jīng)營實(shí)力和豐富經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的品牌經(jīng)營者，經(jīng)營范圍需包含商業(yè)投資/商業(yè)管理/商業(yè)服務(wù)/商場(chǎng)管理/商業(yè)運(yùn)營/非居住房地產(chǎn)租賃/資產(chǎn)經(jīng)營/資產(chǎn)管理/物業(yè)管理等相關(guān)的經(jīng)營范圍等。
2.報(bào)名資格要求：
(1)在中華人民共和國境內(nèi)注冊(cè)的企業(yè)，依法取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照且處于有效期;注冊(cè)時(shí)間截止公示起始日不低于五年，認(rèn)繳或?qū)嵗U注冊(cè)資本金截止至公示起始日不低于1000萬元;經(jīng)營范圍需包含商業(yè)投資/商業(yè)管理/商業(yè)服務(wù)/商場(chǎng)管理/商業(yè)運(yùn)營/非居住房地產(chǎn)租賃/資產(chǎn)經(jīng)營/資產(chǎn)管理/物業(yè)管理等相關(guān)的經(jīng)營范圍等;
(2)本項(xiàng)目僅接受獨(dú)立的公司制法人報(bào)名，不接受個(gè)人、個(gè)體工商戶和聯(lián)合體報(bào)名;
(3)被“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”
(網(wǎng)址https://www.gsxt.gov.cn/index.html)列入經(jīng)營異常名錄或嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單的報(bào)名主體不得參與本項(xiàng)目招選。曾被“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”列入經(jīng)營異常名錄的，但在報(bào)名截止日前已被移出的，視為符合要求允許參與本項(xiàng)目招選。
3.合作資產(chǎn)定位業(yè)態(tài)：綜合商業(yè)(含零售、餐飲、娛樂休閑、生活配套、兒童游樂、教培等);
4.招選方式：現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)、價(jià)高者得;
5.交付方式：現(xiàn)狀交付，在合作方簽訂《物業(yè)經(jīng)營合同》后，另行簽訂《物業(yè)交付確認(rèn)書》，確定場(chǎng)地交付日。如雙方未在【2024】年【9】月【30】日之前簽訂《物業(yè)交付確認(rèn)書》，則視同該資產(chǎn)在【2024】年【10】月【1】日完成交付。競(jìng)價(jià)人已認(rèn)可資產(chǎn)的現(xiàn)狀(包括但不限于該資產(chǎn)本身的國土控規(guī)及權(quán)證情況、工程物業(yè)條件、周邊及本身自然物理狀況，資產(chǎn)范圍內(nèi)的附屬物、添附物、公用設(shè)施、配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等狀況，資產(chǎn)周邊環(huán)境及相鄰物業(yè)的情況，資產(chǎn)本身法律狀況等，現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)詳見附件3。場(chǎng)內(nèi)已損壞電梯先由維保單位測(cè)算維修費(fèi)用，再啟動(dòng)維修基金進(jìn)行修復(fù));
6.裝修要求：裝修須使用阻燃材料，裝修與經(jīng)營方案要求不得改變和損害建筑外部風(fēng)貌和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，裝修裝飾書面方案報(bào)政府相關(guān)職能部門及我司審批后方可進(jìn)行裝修施工，通過政府相關(guān)職能部門及我司驗(yàn)收后方可投入使用;
7.其他相關(guān)性說明：合作方需承諾本項(xiàng)目整體投入不低于1000萬元(包括前期裝修改造、消防改造、煙道燃?xì)?、商業(yè)智能化、會(huì)員系統(tǒng)、美陳導(dǎo)視、前期籌備成本等，其中前期裝修改造、消防改造、煙道燃?xì)獾扔惭b改造費(fèi)用不低于500萬元)，同時(shí)外立面風(fēng)貌必須符合裝修規(guī)范，嚴(yán)禁破壞房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，裝修進(jìn)場(chǎng)前提前向招選人申報(bào)，待審批通過后方可裝修;
8.其他招選細(xì)則：詳見招選文件(長沙市天心區(qū)賀龍?bào)w育場(chǎng)童心MALL商場(chǎng)T002號(hào)長沙城發(fā)商業(yè)管理有限公司辦公室領(lǐng)取)。
七、招選公示及報(bào)名期
2024年8月26至2024年9月1日下午17:00截止。
八、聯(lián)系方式及地址
長沙聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所有限公司交易一部
賴女士：0731-82906688
宋女士：0731-82897664
地址：長沙市芙蓉區(qū)馬王堆中路248號(hào)(長沙聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所有限公司一樓) |
